Договор аренды недвижимости

Договор аренды недвижимости определяет, какой объект передают во временное пользование, сколько платит арендатор и на каких условиях он должен вернуть имущество. Для аренды здания или нежилого помещения особенно важно письменно согласовать предмет договора и размер арендной платы. Отдельного внимания требуют срок, государственная регистрация, расходы на содержание и основания досрочного прекращения.

Ниже разобраны правила оформления договора аренды недвижимого имущества по российскому законодательству, приведены примеры условий и перечень документов для проверки. Основные пояснения относятся к зданиям и нежилым помещениям. Особенности земельных участков и жилой недвижимости рассмотрены отдельно.

Правовые нормы проверены по состоянию на 10 сентября 2026 года.

Что такое договор аренды недвижимости

По договору аренды арендодатель предоставляет арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Право собственности при обычной аренде сохраняется за владельцем. Общие положения об аренде установлены главой 34 ГК РФ.

В аренду могут передаваться здания, сооружения, офисы, магазины, склады, земельные участки и другие объекты. Допускается аренда определённой части недвижимости, если из договора можно однозначно установить её расположение и границы.

Для квартиры, которую гражданин получает для проживания, действует другой договор — наём жилого помещения. Он регулируется главой 35 ГК РФ. Если жильё получает организация, возможна аренда, но использовать квартиру организация вправе только для проживания граждан.

Поэтому квартирный бланк нельзя автоматически применять к офису, а договор аренды склада — к жилью. Различаются правила о сроке, регистрации, продлении и прекращении отношений.

Стороны договора и проверка полномочий

Сторонами договора аренды недвижимости могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. По статье 608 ГК РФ сдавать имущество вправе собственник либо лицо, уполномоченное законом или собственником.

До подписания договора и перечисления денег проверьте:

Личность или реквизиты арендодателя. Для гражданина — паспортные данные; для организации — наименование, ИНН, ОГРН и сведения о руководителе.
Право на недвижимость. Сопоставьте документы арендодателя с актуальными сведениями ЕГРН.
Полномочия подписанта. Представитель должен иметь право заключать соответствующий договор. Отдельно проверьте полномочия на получение денег, если расчёты предполагаются через него.
Ограничения и права третьих лиц. Выясните, имеются ли ипотека, арест, действующая аренда или другие обстоятельства, влияющие на передачу объекта.
Необходимые согласия и одобрения. В зависимости от ситуации учитываются права сособственников, супруга, залогодержателя, а также требования к корпоративному одобрению сделки.

В выписке из ЕГРН, полученной посторонним лицом, персональные данные собственника-гражданина могут отсутствовать. В таком случае попросите владельца предоставить полученную им выписку либо обеспечить раскрытие сведений в установленном порядке.

Наличие одного собственника в ЕГРН не всегда исключает права супруга на совместно приобретённое имущество. При общей собственности, участии несовершеннолетнего или подписании через представителя стандартный текст необходимо адаптировать.

Существенные условия договора аренды недвижимости

Существенными называют условия, без согласования которых договор не считается заключённым. К ним относятся предмет, условия, названные существенными или необходимыми в законе, а также условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.

Предмет договора. Согласно статье 607 ГК РФ описание должно позволять точно определить передаваемое имущество. Для недвижимости обычно указывают адрес, кадастровый номер, площадь, этаж и назначение. Если арендуется часть помещения, её выделяют на приложенном плане.

Кадастровый номер — удобный способ идентификации, но закон не сводит описание объекта только к этому реквизиту. Важно, чтобы из всех условий договора было понятно, какое именно имущество передают.

Арендная плата. Для здания, сооружения и нежилого помещения размер платы необходимо согласовать письменно. Можно установить конкретную сумму либо понятный способ её определения. Фраза «стоимость стороны согласуют позднее» создаёт риск спора о заключённости договора.

Срок аренды обычно не является обязательным существенным условием. При его отсутствии по общему правилу статьи 610 ГК РФ аренда устанавливается на неопределённый срок. Для отдельных объектов и видов договоров действуют специальные требования.

Образцы формулировок для договора аренды нежилого помещения

Следующие условия показывают, как описать договорённости без неопределённых выражений. Это отдельные примеры для нежилого помещения, которые необходимо согласовать с остальным текстом договора.

Предмет договора: «Арендодатель передаёт Арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью [значение] кв. м, кадастровый номер [номер], расположенное по адресу: [адрес], этаж [номер]. Помещение передаётся для размещения офиса. Расположение и границы помещения обозначены на плане, являющемся приложением № 1».

Размер платы: «Постоянная часть арендной платы составляет [сумма] рублей за календарный месяц. Условия об НДС: [указать применимый вариант с учётом налогового статуса арендодателя]. Коммунальные и эксплуатационные расходы оплачиваются отдельно в составе и порядке, предусмотренных пунктом [номер] договора».

Передача объекта: «Арендодатель передаёт помещение не позднее [дата]. Передача оформляется актом с указанием состояния помещения, выявленных недостатков, показаний приборов учёта и количества переданных ключей. Начисление постоянной части арендной платы начинается с даты фактической передачи помещения, зафиксированной в акте».

До подписания заполните все поля и проверьте, чтобы положения о сроках, оплате и передаче не противоречили друг другу. Если арендуется несколько объектов, каждый из них следует индивидуально описать в договоре или приложении.

В какой форме заключается договор

Для аренды здания или сооружения статья 651 ГК РФ требует составить один письменный документ, подписанный сторонами. Этот подход применяется и к аренде нежилых помещений. Несоблюдение установленной формы влечёт недействительность договора.

Обычная аренда нежилого помещения не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако отдельные документы, например согласие или доверенность, в предусмотренных законом случаях могут нуждаться в нотариальном оформлении. Если стороны сами согласовали нотариальную форму договора, такое условие также необходимо соблюдать.

Планы, перечни помещений и другие приложения, на которые ссылается договор, должны быть согласованы сторонами. Особенно это важно, когда именно приложение позволяет установить границы арендуемой площади.

Срок аренды: 11 месяцев, один год и неопределённый срок

Стороны могут установить конкретный период аренды либо заключить договор на неопределённый срок. Выбор влияет на регистрацию, порядок прекращения и устойчивость отношений.

Менее одного года. Обычный договор аренды здания или нежилого помещения на такой срок, например на 11 месяцев, не требует государственной регистрации.
Один год и более. Договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения подлежит государственной регистрации.
Неопределённый срок. Для зданий и нежилых помещений такая аренда по общему правилу не требует регистрации, но допускает отказ от договора с соблюдением установленного срока предупреждения.

Срок с 1 января по 31 декабря включительно признаётся равным году. Рассчитывать, что такой договор не нужно регистрировать как заключённый «на год минус один день», неправильно.

При отсутствии срока обычная аренда считается заключённой на неопределённый срок. Для найма жилья действует другое правило: если гражданин снимает квартиру для проживания и срок не указан, договор считается заключённым на пять лет.

Условия продления нужно читать отдельно. Заключение договора на очередной короткий срок, увеличение первоначального срока и возобновление аренды на неопределённый срок — разные ситуации. От способа оформления могут зависеть последствия для регистрации.

Когда нужна государственная регистрация договора аренды

Для зданий, сооружений и нежилых помещений основной ориентир — срок не менее одного года. Регистрируется договор аренды, а сведения об аренде отражаются в ЕГРН как обременение недвижимости.

По статье 51 Федерального закона № 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из его сторон. При этом договором полезно определить, кто готовит документы, несёт согласованные расходы и устраняет замечания регистратора.

Практический порядок подготовки к регистрации:

проверить сведения об объекте и право арендодателя;
согласовать и подписать договор со всеми необходимыми приложениями;
подготовить документы о полномочиях подписантов и требуемые согласия;
уточнить применимый способ подачи, состав документов и государственную пошлину;
после завершения процедуры проверить внесённые в ЕГРН сведения.

Если передаётся часть недвижимости, заранее уточните требования к её описанию и кадастровому учёту. Формулировки «часть этажа» без установленных границ может оказаться недостаточно.

Отсутствие обязательной регистрации не означает, что между сторонами нет никаких обязательств. В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 разъяснено: стороны надлежаще оформленного договора связаны его условиями и до регистрации. Поэтому отсутствие записи в ЕГРН само по себе не позволяет бесплатно пользоваться полученным помещением.

Однако такой договор не может противопоставляться третьим лицам, которые не знали и не должны были знать о нём. Это создаёт риски, в частности при смене собственника. Обязательную регистрацию не следует заменять ссылкой на то, что арендатор уже въехал и платит.

Для земельных участков и жилого найма действуют отдельные нормы. Статья 26 ЗК РФ освобождает от регистрации аренду участка менее чем на год, кроме предусмотренных федеральным законом исключений. При найме жилья гражданином на срок не менее года регистрируется возникающее обременение права собственности по статье 674 ГК РФ.

Арендная плата, коммунальные расходы и индексация

Платежи лучше разделять на понятные составляющие. Для коммерческой недвижимости это часто постоянная плата за пользование объектом и дополнительные коммунальные или эксплуатационные расходы.

В договоре необходимо определить:

размер постоянной платы или формулу её расчёта;
период оплаты и конкретную дату платежа;
условия об НДС, соответствующие фактическому налоговому режиму;
перечень коммунальных и эксплуатационных расходов;
порядок подтверждения переменных начислений;
правила расчёта за неполный месяц;
механизм изменения платы и направления уведомлений.

Например, при ставке 1 200 рублей за квадратный метр в месяц и площади 50 кв. м базовая сумма составляет 60 000 рублей. Но из договора дополнительно должно быть понятно, входят ли в неё налоги, коммунальные услуги, уборка, охрана и обслуживание общих зон.

Фраза «арендатор оплачивает все расходы по помещению» неудобна для обеих сторон. Она не объясняет, какие начисления относятся к аренде и как распределяются расходы между несколькими пользователями здания.

Повышение платы и индексация требуют отдельного условия. Изменение по соглашению сторон, односторонний пересмотр и применение заранее согласованной формулы — разные механизмы. Утверждение «арендную плату всегда можно менять только один раз в год» слишком общее и не учитывает эти различия.

Если предусмотрены арендные каникулы на ремонт, укажите точные даты, платежи, от которых освобождается арендатор, и расходы, которые сохраняются. Освобождение от постоянной части платы само по себе не означает освобождения от коммунальных расходов.

Обеспечительный платёж: назначение и возврат

Обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ используется для покрытия предусмотренных договором денежных обязательств. Например, задолженности по аренде, согласованным дополнительным расходам, возмещению ущерба или неустойке.

В договоре нужно установить сумму, срок внесения, обеспечиваемые обязательства, основания зачёта, порядок пополнения и возврата остатка. Обеспечительный платёж не становится автоматически оплатой последнего месяца. Такой зачёт необходимо отдельно согласовать.

Пример условия: «Обеспечительный платёж обеспечивает обязательства по внесению арендной платы, возмещению предусмотренных договором расходов и ущерба, за который отвечает Арендатор. Арендодатель предоставляет письменный расчёт зачтённых сумм и подтверждающие документы. Неиспользованный остаток возвращается в течение десяти рабочих дней после возврата помещения. При разногласиях неоспариваемая часть возвращается в тот же срок».

Десять рабочих дней в этом примере — предложенное условие, а не установленный для всех договоров срок. Отдельно согласуйте расчёты по коммунальным счетам, которые поступают после выезда: они не должны превращать возврат платежа в процедуру без определённого окончания.

Передача недвижимости и акт приёма-передачи

Подписание договора и фактическая передача объекта — разные события. По статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения оформляется передаточным актом либо иным документом, подписанным сторонами. Аналогичный подход применяется к нежилым помещениям.

В акте стоит зафиксировать:

дату передачи и реквизиты договора;
адрес и характеристики объекта;
состояние отделки, окон, дверей и инженерных систем;
недостатки и сроки их устранения;
показания и номера приборов учёта;
переданное оборудование, ключи и средства доступа;
согласованные фотографии и другие приложения.

Запись «помещение принято без замечаний» плохо сочетается с устной договорённостью о протекающей кровле или неисправной электропроводке. Обнаруженные недостатки нужно описать до подписания акта.

Если объект передаётся для конкретной деятельности, заранее проверьте его пригодность: доступную электрическую мощность, вентиляцию, водоснабжение, доступ посетителей и возможность размещения необходимого оборудования. Название «коммерческое помещение» не гарантирует пригодность для любого бизнеса.

Кто оплачивает ремонт и улучшения помещения

По общему правилу статьи 616 ГК РФ капитальный ремонт выполняет арендодатель, а текущий ремонт и содержание имущества обеспечивает арендатор. Закон или договор могут предусматривать другое распределение обязанностей.

Ремонт и улучшения не следует смешивать. Устранение неисправности и переоборудование помещения под новый формат работы могут иметь разные правовые последствия.

По статье 623 ГК РФ отделимые улучшения обычно принадлежат арендатору, если стороны не договорились иначе. Стоимость неотделимых улучшений, произведённых за счёт арендатора с согласия арендодателя, по общему правилу возмещается после прекращения аренды, если договором не предусмотрено иное. Несогласованные неотделимые улучшения обычно не компенсируются.

Перед началом работ письменно согласуйте их перечень, проект при необходимости, предельную стоимость, обязательные разрешения и порядок компенсации. Если расходы засчитываются в аренду, установите сумму зачёта и периоды уменьшения платежей.

Фразы «ремонт разрешён» недостаточно, чтобы исключить спор о стоимости работ, изменении планировки или обязанности восстановить первоначальное состояние при выезде.

Можно ли передать недвижимость в субаренду

По общему правилу статьи 615 ГК РФ субаренда требует согласия арендодателя. Оно может быть предусмотрено основным договором либо оформлено отдельно. Срок субаренды не должен превышать срок основной аренды.

В договоре полезно определить, разрешается ли передавать объект полностью или частично, требуется ли согласование каждого субарендатора и для какой деятельности допускается использование.

Для земельных участков существуют специальные правила, поэтому условие о согласии нельзя без проверки переносить на любую земельную аренду. Необходимо учитывать вид участка и положения земельного законодательства.

Продление и расторжение договора аренды недвижимости

Сначала определите, каким способом прекращаются отношения: по окончании срока, соглашению сторон, решению суда либо посредством допустимого одностороннего отказа. У каждого механизма свои основания и порядок.

Если срок закончился. По общему правилу статьи 621 ГК РФ продолжение пользования имуществом при отсутствии возражений арендодателя приводит к возобновлению договора на неопределённый срок. При этом необходимо учитывать условия договора и специальные нормы.

Если договор заключён на неопределённый срок. По статье 610 ГК РФ каждая сторона вправе отказаться от аренды недвижимости, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором.

Если договор срочный. Самого решения арендатора выехать обычно недостаточно для прекращения обязательств. Нужно соглашение, предусмотренное законом основание либо действующее условие об одностороннем отказе. Возможность включения такого условия зависит в том числе от статуса сторон и ограничений статьи 310 ГК РФ.

Если допущены нарушения. Статья 619 ГК РФ предусматривает судебное расторжение по требованию арендодателя, в частности при существенном ухудшении имущества или невнесении платы более двух раз подряд после установленных сроков. До такого требования арендодатель должен направить письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок.

Статья 620 ГК РФ предусматривает основания защиты арендатора, например когда имущество не передано, арендодатель препятствует пользованию или объект оказался непригоден по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает. Конкретное нарушение и порядок действий необходимо соотносить с законом и договором.

В уведомлении укажите договор, объект, основание прекращения, предполагаемую дату и предложение о передаче помещения. Сохраните подтверждение содержания и доставки уведомления. Обычное сообщение «мы съезжаем» может не соответствовать согласованному порядку.

Как вернуть объект и завершить расчёты

При прекращении аренды имущество возвращают в полученном состоянии с учётом нормального износа либо в состоянии, предусмотренном договором. Возврат здания или помещения следует оформить актом или иным подписанным документом.

В документе фиксируют дату возврата, состояние объекта, показания счётчиков, переданные ключи, оставшееся оборудование и разногласия. Отдельно определяют задолженность, зачёт обеспечительного платежа и сумму к возврату.

Освобождение помещения не всегда означает его надлежащий возврат. Если арендатор вывез вещи, но не передал доступ и не организовал приёмку, может возникнуть спор о продолжении начислений. По статье 622 ГК РФ при просрочке возврата арендодатель вправе требовать плату за соответствующий период.

Если арендодатель уклоняется от приёмки, зафиксируйте готовность передать объект, направленные приглашения и предпринятые действия. Само отсутствие его подписи не означает автоматически, что арендатор обязан платить бессрочно: значение имеют фактические обстоятельства и доказательства.

Если аренда была зарегистрирована, предусмотрите необходимые действия для прекращения записи об обременении в ЕГРН.

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом

Статья 624 ГК РФ допускает аренду с выкупом. Однако обычные арендные платежи не превращаются в оплату покупки автоматически. Условия приобретения недвижимости необходимо прямо согласовать.

В договоре определяют:

какой объект подлежит выкупу;
выкупную цену и график её внесения;
засчитывается ли арендная плата в выкупную цену и в каком размере;
условия досрочного выкупа, если он допускается;
последствия просрочки и прекращения договора до выкупа;
порядок оформления перехода права собственности.

Для перехода права собственности на недвижимость необходима государственная регистрация. Одного внесения всей согласованной суммы недостаточно, чтобы в ЕГРН появился новый собственник.

Формулировки «возможна покупка в дальнейшем» или «арендатор имеет преимущество при продаже» не равнозначны полноценному условию о выкупе. Для государственной и муниципальной недвижимости дополнительно применяются специальные правила.

Частые вопросы

Есть ли обязательный типовой договор аренды недвижимости? Единой обязательной формы для всех обычных сделок с частной недвижимостью нет. Стороны составляют документ с учётом объекта и своих договорённостей. Для отдельных видов имущества и специальных процедур могут применяться дополнительные требования.

Можно ли заключить договор между физическими лицами? Да. Например, граждане могут заключить договор аренды нежилого помещения. Но если гражданин получает квартиру для проживания, отношения оформляются как наём жилья.

Нужно ли регистрировать аренду на 11 месяцев? Для обычной аренды здания или нежилого помещения на такой срок регистрация не требуется. Этот вывод нельзя без проверки распространять на любые специальные виды недвижимости и договоров.

Прекратится ли аренда, если собственник продаст объект? По общему правилу статьи 617 ГК РФ смена собственника сама по себе не прекращает аренду. Однако при отсутствии обязательной регистрации необходимо учитывать защиту третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о договоре.

Можно ли не платить, если помещение временно не используется? Само решение арендатора не вести деятельность обычно не освобождает от платы. Иная ситуация — когда пользоваться объектом невозможно по причинам, за которые арендатор не отвечает. Тогда оценивают причины, условия договора и предусмотренные законом способы защиты.

Бывает ли безвозмездная аренда? Аренда предполагает плату. Для бесплатного временного пользования обычно заключается договор безвозмездного пользования — ссуды, регулируемый главой 36 ГК РФ. Простая замена суммы аренды на ноль не заменяет правильного выбора договора.

Что проверить перед подписанием договора

Объект можно однозначно определить по тексту и приложениям.
Право арендодателя и полномочия подписанта подтверждены.
Размер платы, дополнительные расходы и налоговые условия понятны.
Срок аренды и необходимость регистрации определены правильно.
Установлены дата передачи и начало начисления платежей.
Распределены обязанности по ремонту, содержанию и улучшениям.
Согласованы основания зачёта и срок возврата обеспечительного платежа.
Понятны условия субаренды, продления и досрочного прекращения.
Предусмотрены порядок уведомлений, возврат объекта и окончательные расчёты.
Все приложения подготовлены, незаполненные поля и противоречия устранены.

Источники и правовая основа

Скачать образец бесплатно

Скачать Word

Скачать PDF