doqi.ru

Договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры помогает согласовать не только ежемесячную плату, но и условия проживания: кто оплачивает коммунальные услуги, когда возвращается депозит, как фиксируется состояние мебели и в каком порядке жильцы выезжают. Бесплатный образец можно использовать как основу, но перед подписанием нужно проверить документы собственника и заполнить условия именно вашей сделки.

Если гражданин снимает квартиру для проживания, юридически оформляют договор найма жилого помещения. В объявлениях и поисковых запросах его часто называют договором аренды квартиры. Ниже разобраны правила российского законодательства для платного найма частной квартиры, прежде всего между физическими лицами.

Договор аренды или найма квартиры: что выбрать

По статье 671 ГК РФ собственник квартиры или уполномоченное им лицо предоставляет гражданину жильё за плату для проживания. Стороны такого договора — наймодатель и наниматель. Именно эти обозначения удобно использовать в бланке договора между собственником и жильцом.

Если квартиру получает организация, например для проживания сотрудников, заключается договор аренды или иной подходящий договор. Юридическое лицо вправе использовать жилое помещение только для проживания граждан. Условия найма гражданином нельзя автоматически переносить в договор с компанией.

Какой бесплатный образец понадобится

Выбирайте документ по составу участников, сроку и условиям передачи жилья. Для обычной сделки с собственником полезен следующий комплект:

  • Договор найма квартиры между физическими лицами. Основной документ с описанием жилья, сроком, оплатой и обязанностями сторон.
  • Акт приёма-передачи квартиры. Подтверждает фактическую передачу жилья, ключей и показаний счётчиков.
  • Опись мебели, техники и другого имущества. Помогает установить, что передано жильцу и в каком состоянии.
  • Расписка о получении денег. Полезна при наличных расчётах; в ней указывают сумму, назначение и период платежа.
  • Документы для выезда. Соглашение о прекращении договора, если стороны прекращают его по договорённости, и акт возврата квартиры.

Простой договор не обязательно должен быть длинным. Важнее, чтобы в нём не оставалось неясностей о квартире, платежах, проживающих и возврате имущества. Образец с мебелью и техникой адаптируйте вместе с описью, а не только заменой фамилий.

Какие документы проверить перед подписанием

Сначала убедитесь, что человек вправе сдавать квартиру. Само наличие ключей или фотографий документов этого не подтверждает.

  • Личность наймодателя. Сверьте паспорт с данными в договоре и документах на квартиру.
  • Права на жильё. Попросите актуальную выписку из ЕГРН и документ, на основании которого приобретена квартира. Сопоставьте адрес, кадастровый номер, собственников и сведения об обременениях.
  • Участие других собственников. Распоряжение квартирой в долевой собственности требует соглашения всех участников. Удобно указать их в договоре либо оформить необходимые полномочия представителя.
  • Полномочия представителя. Если договор подписывает другой человек, проверьте доверенность: распространяется ли она на сдачу квартиры, подписание документов и получение денег.
  • Дополнительные ограничения. Уточните условия залога, если квартира в ипотеке, правовой режим имущества супругов и необходимость согласий для конкретной сделки.

До оплаты осмотрите квартиру, проверьте работу техники, состояние сантехники, окон и замков. Посмотрите последние квитанции: старые начисления и показания счётчиков нужно отделить от расходов за период вашего проживания.

Что указать в договоре аренды квартиры

Статья 674 ГК РФ требует письменной формы договора найма. Укажите данные, позволяющие определить участников и квартиру, и подробно согласуйте порядок исполнения. Нотариальное удостоверение требуется в случаях, установленных законом или соглашением сторон; обычный наём не требует обращения к нотариусу только из-за самого факта сдачи жилья.

  • Стороны. ФИО, паспортные данные, адреса, контакты, сведения о представителе при его участии.
  • Квартира. Полный адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер и сведения о правах наймодателя.
  • Срок и заселение. Даты начала и окончания найма, дата передачи жилья и ключей.
  • Проживающие. Кто будет жить вместе с нанимателем. Перечислить жильцов полезно и в краткосрочном договоре.
  • Платежи. Размер платы, дата внесения, способ расчёта, коммунальные расходы и порядок изменения стоимости.
  • Обеспечительный платёж. Сумма, назначение, основания зачёта, срок и порядок возврата.
  • Пользование квартирой. Ремонт, согласование осмотров, проживание с животными, сохранность имущества и порядок сообщения об авариях.
  • Завершение найма. Уведомления, расчёты, возврат квартиры, ключей и остатка обеспечительного платежа.

Проверьте согласованность договора, акта и описи. Например, если квартира передаётся с холодильником, его характеристики и состояние должны быть отражены в документах о передаче. Подпишите документы и обеспечьте каждой стороне доступ к своему экземпляру.

На какой срок заключить договор: 11 месяцев или дольше

Максимальный срок найма жилого помещения — пять лет. Если срок вообще не указан, договор считается заключённым на пять лет. Это правило статьи 683 ГК РФ, поэтому оставлять поле со сроком пустым не стоит.

Договор на 11 месяцев относится к краткосрочному найму. Для него часть правил главы 35 ГК РФ по умолчанию не применяется, если стороны не предусмотрели иное. В частности, специальный порядок продления из статьи 684 ГК РФ нужно учитывать с этой оговоркой. Условия продления лучше согласовать прямо.

Выбирайте срок под реальные планы сторон. Формулировка «на 11 месяцев» сама по себе не решает вопросы продления, досрочного выезда, налогов и возврата депозита.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре

При найме квартиры на срок не менее одного года государственной регистрации подлежит возникающее обременение права собственности. Это следует из статьи 674 ГК РФ. Значит, ровно год уже входит в случаи, когда регистрация обязательна.

При найме на 11 месяцев обязанность зарегистрировать обременение именно по этому основанию не возникает. Договор при этом всё равно оформляют письменно. Регистрацию обременения в ЕГРН не следует смешивать с регистрацией граждан по месту пребывания или жительства.

По статье 51 Федерального закона № 218-ФЗ заявление о регистрации найма подают не позднее чем через один месяц со дня заключения договора. Для обычного найма частной квартиры регистрация осуществляется на основании заявления сторон. После окончания срока или расторжения зарегистрированного договора одна из сторон может подать заявление о регистрации прекращения найма.

Плата за квартиру и коммунальные расходы

Укажите ежемесячную сумму, дату платежа и способ оплаты. Если заселение происходит не с начала месяца, согласуйте расчёт за неполный период. При переводе денег сохраняйте подтверждение и указывайте назначение: плата по договору за конкретный месяц, коммунальные расходы или обеспечительный платёж.

При наличной оплате получайте расписку. По статье 408 ГК РФ лицо, принимающее исполнение, обязано по требованию плательщика выдать подтверждение получения исполнения полностью или в соответствующей части.

По статье 678 ГК РФ наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи, если стороны не установили иное. Вместо общей фразы «коммуналку оплачивает жилец» перечислите расходы: воду, электроэнергию, отопление, интернет и другие согласованные позиции. Определите, кто передаёт показания и оплачивает квитанции.

Взносы на капитальный ремонт общего имущества дома — отдельный вопрос: перед фондом обязанным лицом по общему правилу остаётся собственник. Возможную компенсацию этих расходов нанимателем нужно согласовать отдельно; её нельзя считать автоматически включённой в оплату коммунальных услуг.

Наймодатель не может произвольно повысить плату. Одностороннее изменение допускается в случаях, предусмотренных законом или договором. Если стороны хотят предусмотреть повышение, заранее согласуйте понятный механизм и порядок уведомления.

Как оформить депозит или залог за квартиру

Сумму, которую в быту называют залогом или депозитом, обычно используют для обеспечения денежных обязательств жильца. В договоре её можно оформить как обеспечительный платёж по статье 381.1 ГК РФ. Конкретное назначение определяется условиями, а не одним названием платежа.

Пропишите, какие требования могут покрываться этой суммой: задолженность за наём, согласованные расходы, возмещение повреждений. Также определите:

  • размер платежа, дату внесения и необходимость пополнения после зачёта;
  • как фиксируются повреждения и подтверждается размер требований;
  • срок возврата остатка после передачи квартиры;
  • как рассчитываются поздно поступившие коммунальные начисления;
  • можно ли зачесть сумму за последний месяц проживания.

Если стороны не договорились об оплате последнего месяца из обеспечительного платежа, нанимателю не следует самостоятельно прекращать текущие платежи. По общему правилу обеспечительная сумма возвращается при прекращении обеспеченного обязательства или ненаступлении согласованных обстоятельств, если соглашением не предусмотрено иное. Условия возврата должны быть понятны до заселения.

Зачем нужны акт и опись имущества

Договор определяет условия, а акт помогает подтвердить фактическую передачу квартиры. Отразите дату, состояние помещений, показания счётчиков, количество комплектов ключей и обнаруженные недостатки.

В описи укажите мебель и технику с признаками, по которым их можно узнать: наименование, модель, при необходимости серийный номер, комплектность и состояние. Отдельно отметьте царапины, трещины, пятна и неисправности. Фотографии полезно привязать к акту и сохранить у обеих сторон.

Например, запись «диван, телевизор» мало говорит о состоянии имущества. Уточнение «диван: потёртость на левом подлокотнике; телевизор: модель…, пульт передан, изображение и звук проверены» помогает отделить прежние дефекты от возникших позднее.

При выезде составьте акт возврата: зафиксируйте состояние жилья и имущества, окончательные показания, возврат ключей и взаимные расчёты. Подтверждение возврата депозита или его части оформите отдельно либо непосредственно в документе о расчётах.

Ремонт, поломки и визиты собственника

Наймодатель обязан передать свободную квартиру в состоянии, пригодном для проживания. Наниматель должен сохранять жильё и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу статьи 681 ГК РФ текущий ремонт возлагается на нанимателя, капитальный — на наймодателя, но договор может установить другое распределение.

Отдельно согласуйте действия при поломке техники: кто организует диагностику, оплачивает ремонт и как определяется причина неисправности. Не объединяйте в одном пункте повреждение по вине жильца, ранее существовавший дефект и износ от обычного использования.

Определите порядок осмотров квартиры: предварительное уведомление, согласование времени и присутствие нанимателя. Право собственности само по себе не отменяет неприкосновенности жилища. Проникновение без согласия законно проживающих граждан допускается по основаниям и в порядке, предусмотренным законом, либо на основании судебного решения.

Как прекратить договор и выехать раньше срока

Для нанимателя статья 687 ГК РФ предусматривает возможность расторгнуть договор с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Более раннюю согласованную дату выезда и расчёты можно оформить соглашением сторон. Сам по себе выезд без уведомления не подтверждает прекращение всех обязательств.

Для наймодателя закон предусматривает основания судебного расторжения, в частности задолженность и порчу помещения. По общему правилу для задолженности речь идёт о невнесении платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок; при краткосрочном найме — о невнесении платы более двух раз после наступления установленного срока платежа.

Для краткосрочного коммерческого найма Конституционный Суд РФ допустил согласование иных оснований одностороннего внесудебного расторжения. Они должны быть ясными и относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. Суд проверяет добросовестность условий и их применения. Эта позиция не распространяется на формально краткосрочные отношения, продлённые новыми договорами так, что совокупный срок превышает год.

Расторжение договора не даёт права на самовольное принудительное выселение. Если жильцы не освобождают квартиру добровольно, вопрос о выселении решается в судебном порядке. При завершении найма согласуйте дату возврата ключей, документы о передаче, оставшиеся платежи и возврат обеспечительной суммы.

Частые вопросы

Договор на 11 месяцев освобождает от налога? Нет, этот срок сам по себе не освобождает доход от налогообложения. Порядок уплаты зависит от статуса получателя дохода и применимого режима. Например, возможны НДФЛ или, при соблюдении условий, налог на профессиональный доход. Регистрация обременения и налогообложение — разные вопросы.

Что произойдёт, если квартиру продадут? По статье 675 ГК РФ смена собственника сама по себе не прекращает и не изменяет договор найма. Новый собственник становится наймодателем на прежних условиях. Перед изменением получателя платежей проверьте документы о переходе права.

Продлевается ли договор автоматически? Для договоров, к которым применяется статья 684 ГК РФ, предусмотрен специальный порядок: не позднее чем за три месяца до окончания наймодатель предлагает продление либо предупреждает об отказе в связи с решением не сдавать жильё не менее года. Если он не выполнил эту обязанность, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на прежних условиях и на тот же срок. Для краткосрочного найма эта статья по умолчанию не применяется, если договором не предусмотрено иное.

Можно ли заполнить бланк от руки? Письменный договор можно составить от руки или напечатать. Проверьте разборчивость данных, согласованность условий и подписи сторон. Способ заполнения не отменяет применимых требований к сделке и регистрации обременения.

Подойдёт ли этот образец для посуточной сдачи? Для такого использования нужен документ, учитывающий фактические условия: заселение и выезд, расчёт по суткам, возврат денег и состав предоставляемых услуг. Условия долгосрочного проживания нельзя переносить без проверки. Социальный наём также оформляется по отдельным правилам.

Источники и правовая основа

Использованные нормы проверены 12 сентября 2026 года. Перед подписанием учитывайте действующее законодательство, правовой статус квартиры и обстоятельства сторон.

Скачать образец бесплатно

f Скачать Word fСкачать PDF